Неотделимые улучшения арендованного имущества: как учитывать в 2026 году — по ФСБУ и позиции Минфина

📌 Рубрика «Вопрос–ответ» от «Финансовое крыло»

❓ Вопрос клиента

«Произвели неотделимые улучшения в арендованное здание — уже после ввода его в эксплуатацию. Как учитывать: в составе права пользования активом (ППА), или как отдельный объект ОС?»

Этот вопрос — один из самых частых и сложных в практике бухучёта арендаторов, особенно когда речь идёт о капитальном ремонте, перепланировке, модернизации. Ответ влияет не только на бухгалтерский баланс, но и на налог на имущество, прибыль, а иногда — и на риски при проверке.

Разберёмся спокойно — с опорой на нормативы, письма Минфина и практическую логику.

🔍 1. Что говорит Минфин? Коротко и по делу

Министерство финансов неоднократно подтверждало единый подход:

✅ Неотделимые улучшения, произведённые после начала эксплуатации арендованного имущества, следует учитывать как отдельный объект основных средств.

Это зафиксировано в:

• письме от 22.06.2021 № 03-05-05-01/48860,
• письме от 14.12.2021 № 03-05-05-01/101648,
• письме от 26.12.2019 № 03-05-05-01/102068,
• письме от 17.02.2022 № 03-05-05-01/11290.

Почему так? Потому что:

• ППА (право пользования активом) формируется на дату начала аренды и отражает стоимость права пользоваться — а не стоимость улучшений, сделанных позже;
• Улучшения, сделанные уже при использовании, — это новые вложения арендатора, которые создают отдельную экономическую выгоду (например: новая вентиляция, лифт, утепление фасада, перепланировка под офис).

📌 Важно: этот подход считается наиболее безопасным с точки зрения налоговых рисков. Иные схемы (например, доначисление в ППА «задним числом») почти наверняка вызовут вопросы у проверяющих — и доказывать свою позицию придётся в суде.

⚖️ 2. А как быть с ФСБУ? Ведь в них нет прямого указания

Да, вы правы:
🔹 ФСБУ 25/2018 «Аренда» не регулирует учёт последующих улучшений,
🔹 ФСБУ 6/2020 «Основные средства» — тоже не называет право собственности обязательным условием признания ОС.

И это — ключевой момент.

В п. 4 ФСБУ 6/2020 сказано:

«Основное средство — это актив, предназначенный для неоднократного или постоянного использования… приносящий экономические выгоды (доход) организации…»

Обратите внимание:
✅ нет слова «собственность»,
✅ есть «экономические выгоды» и «контроль над использованием».

Арендатор, произведя неотделимые улучшения (например, установив систему кондиционирования или модернизировав электросети), фактически получает контроль над новым элементом инфраструктуры — и извлекает из него пользу на весь срок аренды (а иногда — и дольше, если договор пролонгируется).

Поэтому:

С экономической и учётной точки зрения — такие улучшения полностью соответствуют критериям ОС и могут быть приняты к бухгалтерскому учёту отдельно от ППА.

🔁 3. Когда улучшения можно включить в ППА? Только в одном случае

Есть исключение — и оно логично:

❗ Если работы выполнены после получения имущества, но до начала его фактического использования — тогда они включаются в первоначальную стоимость ППА.

Почему?
Потому что ФСБУ 25/2018 (п. 13, подп. «в») прямо разрешает включать в стоимость ППА:

«…иные затраты, непосредственно связанные с приведением актива в состояние, пригодное для использования в соответствии с условиями договора аренды».

Например:

• арендовали цех в «коробке» — без пола, вентиляции, освещения;
• сделали стяжку, провели электрику, запустили вентиляцию — и только потом начали производство.

👉 В этом случае — всё правильно: капитальные вложения идут в ППА.

Но если вы уже год работаете в помещении, а потом решили заменить окна на энергосберегающие — это уже не подготовка к использованию, а улучшение в процессе эксплуатации. И тут — отдельный ОС.

📋 4. Как оформить: пошагово и без лишнего

Если улучшения — после ввода в эксплуатацию:

1. Соберите подтверждающие документы:
   • договор подряда / на материалы;
   • акты КС-2/КС-3 или иные формы приёмки;
   • смета (желательно);
   • внутренний приказ о начале/окончании работ.
2. Определите:
   • будет ли объект самостоятельным ОС (например, «Система кондиционирования»);
   • или модернизацией существующего (если, скажем, встроили лифт в здание — и он стал неотъемлемой частью конструктива).
3. Примите к учёту по дебету 01 (ОС) — как отдельную инвентарную карточку, с указанием:
   • характеристик улучшения,
   • срока полезного использования (СПИ) — не меньше срока аренды, но можно и дольше (при обосновании),
   • способа начисления амортизации (линейный — чаще всего).
4. Не включайте в ППА и не корректируйте его стоимость — это важно для отчётности по МСФО (IFRS 16) и при переходе на единый налоговый платёж (ЕНП), где ППА — база для расчёта.

🏢 Финансовое крыло: бухгалтерия, которая «видит» риски заранее

Вопрос про неотделимые улучшения — яркий пример того, как формально правильное решение («всё в ППА, чтобы не мудрить») может обернуться налоговыми претензиями через 2–3 года.

Мы в «Финансовом крыле» не просто заполняем регистры — мы анализируем:

• как учёт влияет на налоговую нагрузку сейчас и в будущем,
• какие формулировки в учётной политике защитят вас при проверке,
• когда лучше потратить время на правильное оформление — и когда можно упростить.

Особенно это важно для новых предприятий, которые часто:

• арендуют помещения «под ключ», но потом вкладывают в них значительные средства,
• работают на УСН/АУСН и не хотят неожиданно «заработать» объект налогообложения по налогу на имущество,
• планируют масштабироваться — и им критично, чтобы учёт был «масштабируемым».

Наши клиенты получают:

• чёткие алгоритмы по сложным операциям (аренда, модернизация, лизинг, инвестиции),
• готовые формулировки для учётной политики — с опорой на позиции Минфина и судебную практику,
• консультации «без воды»: только то, что нужно знать и сделать — сегодня.

📞 Готовы разобрать ваш кейс?
Мы поможем определить:
→ это ОС или часть ППА?
→ влияет ли это на налог на имущество?
→ какие документы нужны, чтобы закрыть вопрос «раз и навсегда».

📧 Напишите: finkrylo@yandex.ru
📱 Или позвоните: +7 (923) 145-01-47
🌐 Подробнее — на сайте: https://финкрыло.рф

«Финансовое крыло» — не про идеальный учёт. Про учёт, который работает. В реальности. Без паники