Нужно ли начислять амортизацию по жилым домам с 2022 года? Отвечаем по ФСБУ 6/2020 — консультация от «Финансовое крыло»

🔍 Нужно ли начислять амортизацию по жилым домам с 2022 года? Отвечаем по ФСБУ 6/2020

❓ Вопрос от клиента

«У нас на балансе в составе основных средств — жилые дома и квартиры, построенные в 1960–1991 гг. Первичная стоимость от 10 000 до 220 000 руб., в среднем — около 70 000 руб. Амортизацию не начисляли. Лимит по ОС в учётной политике — 40 000 руб. Часть квартир продаётся в рассрочку (из 69 квартир — 9 объектов).
Что делать с 01.01.2022? Начислять амортизацию? Дооценивать? Какие проводки нужны?»

Разбираем по пунктам — без спешки, по делу.

✅ 1. Амортизация — да, начислять. И вот почему

С 1 января 2022 года действует ФСБУ 6/2020. С этого момента:

• понятие «износ» больше не используется в бухгалтерском учёте;
• по всем основным средствам (включая жилые дома и квартиры) нужно начислять амортизацию, за редкими исключениями (земля, объекты природопользования и др.).

Раньше действительно могли не начислять — особенно если объекты введены до 2006 года. Но с 2022 года это требование стало универсальным.
Да, начислять амортизацию по всем жилым домам и квартирам нужно — начиная с 01.01.2022, даже если ранее по ним велись только забалансовые записи.

🔧 2. Как перейти с «износа» на «амортизацию»?

Если к 31.12.2021 по объектам накоплен износ (например, на забалансовом счёте 010), его нужно:

• перенести в балансовую амортизацию,
• установить новый срок полезного использования (СПИ) — исходя из технического состояния, нормативных сроков и фактических планов использования.

Обычно для старого жилфонда СПИ определяют индивидуально: кто-то оставляет 40–50 лет, кто-то — 20–25, в зависимости от реального состояния. Главное — обосновать выбор в приказе/учётной политике.

Проводки в межотчётный период (до открытия 2022 года):

• Дт 84 — Кт 02 — признание накопленной амортизации (в сумме, пересчитанной по новому СПИ);
• списание забалансового износа (например, сторно по счёту 010).

Если износ вообще не отражался — просто начните начисление с 01.01.2022. База — первоначальная стоимость, СПИ — определяете сейчас.

🏠 3. Дооценивать до рыночной стоимости? Не обязательно

ФСБУ 6/2020 не обязывает корректировать первоначальную стоимость до рыночной — даже если она явно занижена.

Варианты:

• оставить по первоначальной стоимости — самый простой и распространённый путь (и вы, судя по учётной политике, шли именно по нему);
• перейти на переоценку — можно, но только если вы сознательно выбрали этот метод и закрепили его в учётной политике на 2022 год.

Если вы не вносили такого изменения — ничего дооценивать не нужно. Низкая стоимость — не ошибка, пока она подтверждена документами (акт приёма-передачи, договор и т.п.).

⚖️ 4. А как быть с лимитом в 40 000 руб.?

Лимит по стоимости ОС применяется при постановке на учёт, а не ретроспективно. То есть — если объект уже числится на 01, его нельзя «выбросить» просто потому, что он дешевле установленного порога.

Тем не менее, если вы хотите оставить жильё в составе ОС независимо от стоимости (например, для целей налогового учёта), можно:

• дополнить учётную политику формулировкой:
  «Недвижимое имущество (здания, сооружения, жилые помещения) учитывается в составе основных средств в полном объёме, независимо от первоначальной стоимости».

Это допустимо по п. 7.4 ПБУ 1/2008 — если решение обосновано и не вводит в заблуждение пользователей отчётности.

📉 5. Проверка на обесценение: игнорировать нельзя

Если ваша организация не вправе применять упрощённый учёт, то проверка на обесценение — обязательна ежегодно, по состоянию на 31 декабря.

Признаки могут быть такими:

• физический износ (трещины, аварийность);
• длительное простаивание;
• снижение рыночной стоимости по объективным причинам;
• изменения в законодательстве, ограничивающие использование.

Даже если в учётной политике сейчас написано «не проверяем», эту формулировку нужно скорректировать — иначе есть риск замечаний при аудите или проверке.

Рекомендуем проводить анализ в рамках годовой инвентаризации, и при подозрении на обесценение — привлекать оценщика для расчёта возмещаемой стоимости.

🏢 Финансовое крыло: бухгалтерия, которой можно доверять

Вопрос, который вы задали, — типичный для компаний, где на балансе есть «старая» недвижимость, а учёт настраивался много лет назад. Такие объекты часто «забывают» — пока не вступают в силу новые стандарты.

Мы в «Финансовом крыле» не просто знаем про ФСБУ 6/2020 — мы помогаем клиентам адаптироваться к ним без стресса.
Для новых предприятий особенно важно не просто «сделать проводки», а понимать:

• какие решения сегодня закладывают риски на завтра,
• где можно упростить, а где — лучше подстраховаться.

Наши услуги:

• комплексное бухгалтерское сопровождение (в т.ч. при переходе на новые стандарты);
• консультации по сложным активам: недвижимость, ОС, инвестиции;
• подготовка и анализ годовой отчётности — с акцентом на экономическую суть, а не только на формат.

Мы не обещаем «всё решить за час». Но обещаем:
всё будет сделано по правилам — и по-человечески.

📞 Свяжитесь с нами:
📧 finkrylo@yandex.ru
📱 +7 (923) 145-01-47
🌐 https://финкрыло.рф

Бухгалтерия — это про устойчивость. А устойчивость начинается с чётких решений — и надёжного плеча рядом.
Финансовое крыло — рядом с вами на каждом этапе.