Патент при сдаче нежилых помещений в аренду в Новосибирске

Введение: Что такое патент для ИП, сдающего помещения в аренду?

Патентная система налогообложения (ПСН) — один из самых простых налоговых режимов для индивидуальных предпринимателей. Особенно привлекательна она для тех, кто сдаёт в аренду собственные нежилые помещения — офисы, склады, торговые залы, производственные площади.

Налоговый консультант Финансового крыла рассказывает. В отличие от УСН, где налог платится с фактического дохода, ПСН — это фиксированный платёж, рассчитанный на основе потенциального дохода, установленного законодательно. Это даёт предсказуемость, но не всегда экономию.

В этой статье мы подробно разберём:

• Каковы лимиты и ограничения ПСН в Новосибирске;
• Когда ПСН выгоднее УСН, а когда — нет;
• Как совмещать ПСН и УСН, если у вас несколько объектов;
• Как правильно распределять страховые взносы между режимами;
• Пошаговая инструкция по оформлению патента в 2025 году.

1. Ограничения ПСН в Новосибирске: лимит 1000 м² с 2024 года

С 1 января 2024 года в Новосибирской области действует новый лимит площади для применения патента при сдаче нежилых помещений.

Статья 5.3.1 Закона Новосибирской области № 200-ОЗ (в ред. от 05.12.2023):
«По виду предпринимательской деятельности, указанному в строке 19.2 приложения 1 (сдача в аренду нежилых помещений), общая площадь сдаваемых в аренду нежилых помещений, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности, не может превышать 1000 квадратных метров».

Это значит:

• Вы можете взять патент на несколько объектов, если их суммарная площадь ≤ 1000 м².
• Объекты должны быть разными зданиями (разные адреса, кадастровые номера).
• Если суммарная площадь больше — патент нельзя применять даже частично.

2. Потенциальный доход: как рассчитывается стоимость патента

При ПСН налог не зависит от того, сколько вы реально заработали. Он рассчитывается исходя из потенциального годового дохода, установленного регионом.

В Новосибирской области для сдачи нежилых помещений в аренду применяется базовая доходность 1200 руб./м²/год (установлена на 2025 год).

Формула расчёта стоимости патента:

Стоимость патента = Базовая доходность × Площадь × К1 × К2 × Срок (в месяцах) × 6%

Где:

• К1 — коэффициент-дефлятор (на 2025 год — 1,101);
• К2 — корректирующий коэффициент, устанавливаемый муниципалитетами (в большинстве районов Новосибирска — 1,0, но уточняйте по конкретному адресу).

3. Пример: два здания по 450 м² — можно ли взять патент?

Допустим, у ИП есть:

• Здание А — 450 м²
• Здание Б — 450 м²
• Здание В — 1000 м²

Вопрос: Можно ли взять патент на первые два здания, а третье оставить на УСН?

Ответ: Да, можно — и это законно.

Обоснование:

• Суммарная площадь под патент: 450 + 450 = 900 м² → вписывается в лимит 1000 м².
• Объекты — разные здания → можно совмещать ПСН и УСН.
• Доходы по объектам на патенте не учитываются при УСН.

Расчёт стоимости патента на 900 м² на 12 месяцев (2025 год):

 

 

1) 1200 руб. × 900 м² × 1,101 × 1,0 × 12 мес. × 6%   

2) 1 080 000 × 1,101 = 1 189 080

3) × 0,06 = 71 344,80 руб.

→ ~71 350 руб./год — фиксированный платёж за 900 м².

Доходы по зданию В (1000 м²) будут облагаться по УСН 6% — то есть 6% от фактической арендной платы.

4. Почему не всегда выгоден патент? Сравнение с УСН

📉 Патент платится даже при отсутствии дохода

Это главный риск ПСН. Даже если арендатор не платит, помещение пустует, или вы сдали его дешевле — патент всё равно нужно оплатить полностью.

Пример:

• Площадь: 500 м² → стоимость патента на год: ~39 600 руб.
• Фактический доход: 0 руб. (помещение не сдано) → налог всё равно 39 600 руб.

На УСН в такой ситуации налог был бы 0 руб.

📈 УСН выгоднее при высокой арендной плате

Если вы сдаёте помещение дорого — УСН 6% может быть значительно выгоднее патента.

Пример сравнения:

Помещение 300 м² в центре Новосибирска.
Арендная плата: 500 руб./м²/мес. → годовой доход: 1 800 000 руб.

• Патент (300 м² на год): ~23 780 руб.
• УСН 6%: 1 800 000 × 6% = 108 000 руб.

→ Патент выгоднее в 4,5 раза.

Но если арендная плата — 150 руб./м²/мес. → годовой доход: 540 000 руб.

• Патент: 23 780 руб.
• УСН 6%: 540 000 × 6% = 32 400 руб.

→ Разница всего ~8 600 руб. — патент всё ещё выгоднее, но не кардинально.

А если помещение сдано только на 6 месяцев?

• Патент (на 6 мес.): ~11 890 руб.
• УСН 6% (доход 270 000 руб.): 16 200 руб.

→ Патент снова выгоднее.

Вывод:
Патент особенно выгоден, если:

• Арендная плата выше средней;
• Объект сдан на весь срок действия патента;
• Вы хотите фиксировать расходы и избежать рисков при просрочке платежей от арендаторов.

5. Совмещение ПСН и УСН: как вести раздельный учёт

Если вы применяете оба режима, обязаны вести раздельный учёт доходов — это требование п. 8 ст. 346.43 НК РФ.

🔹 Что относится к ПСН?

→ Все доходы, поступившие в период действия патента, независимо от того, за какой период они уплачены.

Пример:

• Патент начал действовать 15 января.
• 20 января пришёл платёж 100 000 руб. за январь (включая первую половину месяца).
• Весь платёж относится к ПСН, так как поступил в период действия патента.

→ Не нужно делить доходы пропорционально дням — это ошибка.

🔹 Что относится к УСН?

→ Доходы по объектам, не включённым в патент, и поступившие вне периода действия патента.

6. Распределение страховых взносов между ПСН и УСН

ИП обязан платить страховые взносы «за себя» — на пенсионное и медицинское страхование. В 2025 году фиксированные взносы составят:

• Пенсионное страхование: 47 976 руб.
• Медицинское страхование: 13 532 руб.
• Итого: 61 508 руб. (если доход ≤ 300 000 руб.)

Если доход > 300 000 руб. — дополнительно 1% с превышения.

Как распределить взносы при совмещении ПСН и УСН?

Согласно п. 3.1 ст. 346.51 НК РФ, при совмещении режимов страховые взносы распределяются пропорционально доходам.

Но! При ПСН доходы не учитываются — значит, расчёт ведётся только по доходам УСН.

👉 Формула:

Сумма взносов, уменьшающая налог по УСН =
Взносы × (Доходы УСН / (Доходы УСН + Потенциальный доход по ПСН))

Пример:

• Доход по УСН (здание 1000 м²): 1 200 000 руб.
• Потенциальный доход по ПСН (900 м²): 1200 × 900 = 1 080 000 руб.
• Общая база: 1 200 000 + 1 080 000 = 2 280 000 руб.
• Страховые взносы: 61 508 руб.

→ Доля для УСН: 1 200 000 / 2 280 000 = 52,63%
→ Сумма к вычету по УСН: 61 508 × 52,63% = 32 370 руб.

→ Остаток (61 508 – 32 370 = 29 138 руб.) можно зачесть в счёт уплаты стоимости патента — но не более 50% от стоимости патента (п. 6 ст. 346.51 НК РФ).

Стоимость патента — 71 345 руб. → 50% = 35 672 руб. → 29 138 руб. < 35 672 → можно зачесть полностью.

7. Как оформить патент в 2025 году: пошаговая инструкция

1. Подать заявление по форме № 26.5-1
   → Не позднее чем за 10 рабочих дней до начала действия патента.
   → Например, если патент нужен с 1 июля — подать до 17 июня 2025 года.

2. Выбрать срок действия
   → От 1 до 12 месяцев, в пределах одного календарного года.
   → Например, с 1 ноября 2025 по 31 декабря 2025 — можно (2 месяца).

3. Подать заявление в налоговую
   → По месту жительства — если деятельность ведётся в своём регионе.
   → По месту ведения деятельности — если в другом регионе.

4. Получить патент
   → Налоговая выдаёт его в течение 5 рабочих дней.
   → В патенте указана: деятельность, срок, сумма налога, сроки уплаты.

Если вы планируете начать патент с 1 января 2026 года — подать заявление нужно до 16 декабря 2025 года включительно.

8. Выводы: когда выбирать ПСН, а когда — УСН

✅ ПСН выгоден, если:

• Площадь объектов ≤ 1000 м²;
• Арендная плата выше средней;
• Объект стабильно сдан на весь срок патента;
• Вы хотите избежать зависимости от фактических поступлений;
• Хотите упростить учёт и не вести КУДиР.

❌ ПСН НЕ выгоден, если:

• Объект часто пустует или арендатор платит с задержками;
• Арендная плата низкая — налог по УСН может быть меньше стоимости патента;
• Площадь превышает 1000 м² — тогда ПСН вообще недоступен.

📌 Совмещение ПСН и УСН — законно и выгодно, если объекты разные и площадь под патент не превышает лимит.

9. Обратитесь в «Финансовое крыло» — мы сделаем всё за вас

Выбор налогового режима, расчёт стоимости патента, оформление заявления, распределение взносов, ведение раздельного учёта — всё это требует внимания к деталям и знания актуальных норм.

Наши услуги:

• Консультация по выбору оптимального налогового режима;
• Подготовка и подача заявления на патент;
• Расчёт стоимости патента с учётом К2 по вашему адресу;
• Ведение раздельного учёта при совмещении ПСН и УСН;
• Распределение страховых взносов;
• Сопровождение при проверках ФНС.

📞 Звоните: 8 (923) 145-01-47
📧 Пишите: finkrylo@yandex.ru

Патент — не всегда панацея, но при правильном применении — мощный инструмент снижения налоговой нагрузки. Доверьте расчёты профессионалам — и спите спокойно.

Команда бухгалтерской компании «Финансовое крыло», Новосибирск